El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha publicado una resolución que aclara la aplicación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Esta deducción, que se mantiene únicamente para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, puede también aplicarse al importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario con los fondos obtenidos de la venta de dichos inmuebles.
Condiciones para la deducción
El TEAC, dependiente del Ministerio de Hacienda, especifica que para poder beneficiarse de esta deducción, es necesario que el inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente hasta el momento de la venta. Además, el bien debe haber sido adquirido antes de 2013 y se debe haber aplicado la deducción previamente.
De acuerdo con los argumentos del TEAC, aunque los fondos utilizados para cancelar la hipoteca provengan de la venta, el destino es el mismo que si el contribuyente lo hiciera con sus ahorros. Por lo tanto, debe tener el mismo tratamiento fiscal.
En palabras del TEAC: «Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando parte del importe que ha recibido como precio por su venta, ese interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual».
Detalles de la deducción
Aunque la deducción por vivienda habitual en el IRPF fue eliminada en 2013, sigue existiendo un régimen transitorio para aquellos que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y que aplicaron la deducción en su momento. Estos contribuyentes pueden deducir anualmente el 15% de lo pagado por la hipoteca de su vivienda, tanto en capital como en intereses, con un límite de base máxima de 9.040 euros por año, lo que equivale a una deducción anual máxima de 1.356 euros.
Anteriormente, la interpretación de la Agencia Tributaria indicaba que se podía deducir todas las cuotas pagadas y cancelaciones anticipadas mientras se residiera en la vivienda. Sin embargo, al venderla, el derecho a la deducción expiraba ese mismo día. Esto significa que si el contribuyente utilizaba parte del dinero de la venta para cancelar la hipoteca, ese importe ya no contaba para la deducción.
Así, en la práctica, la Agencia Tributaria admitía deducciones hasta el día anterior a la venta. Por ejemplo, si un contribuyente vendía su vivienda habitual el 1 de junio, solo podía incluir las cuotas pagadas hasta mayo, y cualquier importe destinado a la cancelación de la hipoteca el mismo día de la venta no contaba para la deducción.
Caso específico y sus implicaciones
Un caso relevante mencionado por el TEAC es el de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que vendió su vivienda en junio de 2018 y utilizó parte de los fondos obtenidos para cancelar la parte restante de su hipoteca, un monto de 10.202 euros. En su declaración de IRPF del año correspondiente, aplicó la deducción máxima permitida, que es el 15% sobre 9.040 euros. Sin embargo, la Agencia Tributaria determinó que solo tenía derecho a aplicar la deducción sobre 1.645 euros, que correspondían a 329 euros mensuales pagados hasta mayo, el mes anterior a la venta.
Revisión de declaraciones y posibles devoluciones
La plataforma de asesoría fiscal TaxDown ha indicado que, dado que la resolución del TEAC es de octubre de 2025, es posible revisar los ejercicios no prescritos, es decir, 2021, 2022, 2023 y 2024. Los contribuyentes pueden solicitar una rectificación de su declaración de IRPF y la devolución si la Agencia Tributaria limitó de manera errónea la deducción o no incluyó la cancelación del préstamo al vender la vivienda.
TaxDown señala que el nuevo criterio del TEAC podría corregir años de «interpretaciones demasiado rígidas», lo que podría resultar en devoluciones adicionales superiores a 1.000 euros para aquellos que vendieron su vivienda y cancelaron su hipoteca en los últimos ejercicios.
